한국 부동산의 추락 이미 예고된 일이었다.[안유화의 경제투자론]

오늘도 계속 이어서 이야기를 해야겠다.

앞 스토리 주요핵심내용은 20,30십대들의 양자택일방법들을

선택할 수 밖에 없는 기로에 서 있다는 것이었다.

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"부동산 과잉 물량에 '미분양 폭탄' 위기 맞은 평택시"

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"꽁꽁 언 지방 부동산....  중견 건설사까지 '줄적자' "

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"뚜렷해지는 수도권-지방 부동산 양극화"

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 그런데 이 부동산 시장이 올라갈려면 월세도 잘 나가고

전세도 잘 나가야 올라가는데

수요가 많이 떨어지서 현재는 똑같은 상황에 놓여있고,

그나마 나의 사무실이 있는 강남이나 괜찮지 

다른곳들은 정말 어렵다는 이야기를 안교수님은 하고 있다.

그런데다가 한국 정부가 금리를 인하까지 하다보니

한국의 가계부채가 1,900조원을 넘어서면서

너무 리스크가 크니까 지금 깜짝 인하를 했다는 것이다.

그리고 금리 인하하면 자산 가격이 올라가게 되어 있는데,

가장 먼저 타격을 입는것이 부동산이라고 안교수는 말한다.

그래서

 

 

 

안교수님 왈 " 부동산 시장 당분간 어려울 것" 

 

세계경제가 점점 더 어려워질 것이며

그렇게되면 노동 소득이 올라가고 경제적인 전망이 좋아야 내가 투자를 하는데,

안좋은 상황이 계속 지속되다보면 보통 사람들은 현금을 보유 활려는 

심리가 생겨 난다는 것이다.

하지만 가상자산은 좀 다르다는 설명을 한다.

부동산시장은 앞으로 점점 쉽지않다고 생각하고 있으며,

 

 

 

 

 

Chapter. 03
부동산시장, 이미 4월에 사실상 붕괴 !

 

 중국의 부동산은 중국의 경제 성장의 동력이라고 안교수는 말한다.

하지만 부동산의 한 주체가 가계가 아니라 지방정부이다.

지방정부가 부동산 양도세라든지 지방세이다.

 

중국 지방정부 부채 '80조 위안'

즉 지방정부의 부채가 높지만  반대로

한국은 가계부채가 높다는 것이 문제라고 지적한다.

1.900조원이라는 것이 한국의 금리를 1%만 올려도 이자만 "19조" 를 내야하는데,

하지만 한국의 경제가 성장해나가는 단계라면 

노동소득에는 나오는 월급으로 빛을 갚고도 살아나갈 수 있는데,

그런데 현실은 그렇지 못하다.  일자리가 없어지고

그기에다가 AI 가 더욱 자리를 차지할 것인데,

사람들이 일 자리는 더욱 더 어려워진다는 것이다.

그래서 한국은행은 지난번 미국이 금리를 올릴때

울며 겨자먹기식으로 올리다보면 

결국 금융 위기를 또 맞을 수 밖에 없다고 강력히 이야기를 하고 있다.

왜냐하면 노동소득이 올라가지 않은 상황에서 

이자 부담만 올라가게 되면 가계는 파산할 수 밖에 없다.

그런데 다행이 미국에서 금리를 인하시켰고, 그로인해 한국이 

안하시킬 공간이 조금 틈이 생겨 그나마 다행인데,

기억속에서 사라질뻔한 내용이 

 

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"2024.04.23일자:  "최악 아직 안왔다."..... 외신이 경고한 한국 부동산 PF부실위기"

 

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2024.02.06일지:  "PF발 부동산 위기 안 터져......  그게 더 위험하다"

 

 

올해 4월에 한국에 부동산 위기가 온다는 설이 있섰는데,

그런데 한국 정부에서는 이 문제를 어떻게 처리를 했섰냐면 원래 만기가 돌아오면 

은해에서 받아야 하는것이 원칙이지만 정부에서 연장을 시켜 줬다는 것이다. 

그렇지 않으면 기업들은 파산이었을것이다 라고 안교수는 이야기 합니다.

이것은 중국역시도 똑같이 처리를 했다는 것이다.

중국도 만약에 지금 만기가 됐으면 원래 원리금 다 상환을 해야되는데, 못하는 것이다.

그것이 어떻게보면 은행은 그게 부실처리가 되는것이 되는데,

그러면 은행에 부실 대출이 확 올라가면서 은행 위기가 온다.

그때 금융감독위원장이 새로 왔고 열정도 넘치고해서

"무조건 다 연장해줘라"

그래서 1년을 연장해 줬는데, 04월이라는것이다.

 

그런데 문제가 미국에서 금리인하 할 기미가 없는것이 큰 문제라는 것

그럼 정말 난리가 난다는것이 사실인데, 그렇다고 더 연장할 수도 없는 상황 ~~~

다행이 미국이 금리 인하를 하는 바람에 

그나마 지금 숨을 돌릴 수 있는 상황이지만 그렇다고 

그 위기는 그대로 존재를 하고 있다는 것이다.

 

 

 

 

 

Chapter.04
한국과 비교되는 중국의 자가 비율

 

한국형 New 리츠(REIT's)[부동산 투자신탁]  방안이라고 해서 

지금까지는 내가 부동산에 투자해서 자본 소득을 벌겠다 했으면,

(예를들어) 여기 10억짜리 아파트가 있을 때

내가 볼때는 이 10억짜리 아파트가 앞으로 15억까지 갈 것 같아 라고 한다면 

내가 이 아파트에 투자를 해서 내가 5억만 있으면 이 아파트를 살 수 있고 5억은 

은행에서 대출까지 받아서 투자를 할 것이다.

이렇게하면 가계부채가 무리하게 해서 집을 사게 된는 것인데,

그렇게해서 집을 샀으면 이 부동산 가격이 올라가기를 원하게 될 것이다.

한국사람들은 계속 이런 방법으로 투자를 해 왔다.

20대, 30대까지 이 부동산 투자에 뛰어들면서 가계부채가 천정부지로 올라갔는데,

이 가계부채가 계속 올라가면

한국 경제가 너무 취약해지는 걸 한국은행은 누구보다 잘  알고 있을 것이다.

그래서 이걸 해결할려고 대안을 내어 준것이 

 

 

만약에 부동산 투자로 자본 소득을 벌고 싶다면 꼭 집에 투자할 필요는 없어요!
여기 리츠라는 상품이 있다.
근대 이 집을 살려면 5억이 필요하잖아 그런데 1억으로 '리츠'에 투자하게 되면 리츠가 보유한 아파트에 
임대 할 자격이 생긴다.
그 임대는 시장가보다 조금 더 쌉니다.
예를 들어, 시장에서 30평을 300만원에 임대를 해야 하는데
여기는 250만원에 임대할 수 있다.
만약에 부동산 경제가 잘 굴러가면 리츠 수익률이 올라가게되면 투자한 1억에 대한 자본 소득을 올리 수도 있고
당신은 주거 문제를 해결 할 수가 있다.
그리고 시장가보다는 싸게 구매 가능하다.

 

 

한국은행에서 이런 방안을 내 놓았지만 우리가 보기에는 괜찮아 보일 수도 있지만,

그런데 굳이 긍정적으로 말을 하자면 

한국 국민들과 한국 가계들한데 하나의 선택권만 하나 더 준것이지

'한국형 뉴리츠' 한국 가계문제 해결은 전혀 도움을 주지 못했다.

해결해 주지 못하는 이유는 부동산이라는 것의 핵심은 

"가치"라는 것이기 때문에 즉 "위치"

그러면 이 리츠라는 상품이 수익을 실현시켜줄려면

부동산을 많이 보유해야되는데,

그런데 한국은 굉장히 제한돼어 있다는것이다.

한국 아파트 가격이 올라가는 곳은 딱 지하철 근교라는 것이다.

그 지하철 부근은 이미 사람들이 다 차지하고 있는데, 

그 부근을 떠나 리츠라는 상품이 올라간다는 보장이 어렵다.

 

그래도 똑똑한 사람은 계속 자기 투자를 할 거라는 것이다.

안교수님이 한국와서 놀란 사실이

중국은 자가율이 엄청 높다.

중국사람들이 자기 부동산 소유율은 80%가 넘어 가는데,

그런데 한국에 왔을 때 놀랐던 건 대부분 자기 집이 없다 는 사실에 깜짝 놀랐다고 한다.

현재 한국 부동산 자가율이 50%인데,

자동차는 있는데, 집은 없다.

중국은 집이 없으면 절대로 자가용을 사지 않는데, 한국은 정 반대인것의 놀랬다.

집은 안 사고 돈만 있으면 부동산을 사려고 한다.

아시아 사람들의 자산을 뭘로 인식하냐면 

부동산 이라고 생각을 하기 때문에 

'리츠'의 개념을 이해시키기에는 어려운 문제가 많다고 

안교수님은 이야기 한다.

 

 

 

 

 

Chapter.05
한국, 부동산보다 '여기'에 사활 달렸다.

 

 

 

 

앞으로 우리가 주목하는 미래기술 쪽 산업을 놓고 말을 하자면

제일 성장성이 있는 것이 

제약바이오 쪽 그리고 요즘은 AI 중심으로 산업이 다시 재편되고 있다.

그리고 가치사슬(Value Chain)이 변하면서 오는 

4차산업기술 새로운 성장이 오고 있는데,

이런 것들을 각 국가별로 주도적으로 산업 구조조정을 하지 않고 계속 

지속이 되어 나간다면 상당한 위기가 올 것이라는것이 안교수님의 이야기이다.

한국도 빨리 바꿔줘야 한다.

한국은 쉬운말로 글로벌 환경이 변했음에도 불구하고 이 보호무역주위를 

뚫고 나가야하지?

방법은 하나 밖에 없다.

 

"관세를 10%, 20% 때려도 한국 물건을 쓰게 해야  된다."

 

예를들어 삼성전자가 지금 주가가 반토막이 나고 있는 실정인데,

청화대 경제수석도 삼상전자 위기가 왔다.

지금까지는 전 세계에서 한국 메모리, 한국의 OLED, 한국의 스마트폰이

전 세계를 석권했는데,

무역보호주의가 올라가면 삼성핸드폰의 원가가 10%~20% 올라가고

메모리도 10%~20% 올라가고 모든게 다 올라가 있는  상황에서 경쟁기업들이

나오는 상황에서  특히 중국기업을 가격으로 이길 수가 있냐는 것이다.

모든것에 이길 수 있는 방법은 절대적인 기술파워를 가지고 가야하는 방법밖에 없는데,

예를 들어 얘네 거 안 쓰면 대안이 없게 끔 해야 되는데,

미국에 그런 기업이 있다. NVIDA 왜 고공행진 하고 있을까?

NVIDA 안쓰면 대안이 없어 이런 기업들이 한국에서도 어마어마하게 나와 줘야하는데,

그동안 편하게 장사를 하다보니까 그의 대한 준비를 못하고 있섰다.

그래서 우리가 질문을 해요?

전 세계로 나간 한국! 

무조건 한국것 써야하는 것은?

 

그래도 경쟁력이 있는것이 한국의 '메모리 산업'

그리고 지금 '전기차에서도 배터리'

 

이것도 시간이 얼마 남지가 않았다.

첫번째는 한국은 빨리 기술적으로 노벨 물리학, 노벨 화학상이 나올 정도로 

엄청나게 R & D에 투자를 많이 해야 하고 

 

두번째는 걱정인 것은 한국의 대기업들 모두 미국으로 가는데,

현대자동차 미국에 공장있고, 삼성전자도 미국에 있고, SK도 미국에서 돌리고 있다.

원래는 한국에서 제조해서 수출을 했는데,

안교수님 걱정은 우리 10대,20대의 청년들이죠!

대학졸업하고 어디에 취직을 하지...?

대기업은 걱정할 필요가 없다.

대기업은 알아서 잘 사는데,

문제는 이 기업들이 다 미국으로 가고

그럼 한국의 청년들은 어디서 일자리를 구하나?

이것이 현실화가 되고 있다.

중국도 비슷하다.

왜냐하면 중국도 수출 주도형이었다.

다 수출해서 살아왔섰는데,

지금 1년에 대학생 졸업자가 1,200만명씩 나오고 있다.

그런데 졸업하자 말자 백수라는 것이다.

갈 때가 없다는 것이다.

대기업이 다 떠나고 있다.

그런데 안 떠날 수가 없다. 미국이 관세로 다 막아 버리고 있으니까

그러면 국내의 중소기업이 탄탄해져야 하는데,

일자리 80% 해결 하는 '중소기업 '

스타트 기업, 중소기업, 벤쳐기업 국내에 이런 기업들을 엄청 탄탄하게  

***. 유니콘 기업: 기업가치가 1조 이상이고 창업한지 10년 이하의 비상장 스타트기업

 

유니콘 기업 정책이 다 중소기업에 집중해야 되는데,

안타까게도 한국의 모든 정책은 '대기업 중심'

중소기업에 대한 정책이 상당히 했는데, 그래도 2~3년

내로 많이 좋아지고 있어 그나마 다행이라고 이야기합니다.

 

예를들어 스타트업 같은 곳은 사람을 써야하는데

그러면 엔지니어를 고용했을때

엔지니어 월급으로 예를 들어 한 1억씩 준다.

그러면 국민보험 포함해서

4대보험이 스타트업을 죽여버려요

회사가 돈을 1전을 못 버는데,

사회보험 연금으로 1년에 내야하는 돈이 1억원나 돼요.

그런 돈 내다가 망하는 구조이다.

사람을 쓰면 월급에 따라 정해진다.

유지가 안되는 현실이다.

한국에서는 중소기업, 스타트 기업이 성장할 수 있게 만드는 

현실적인 대안이 없다는것을 안타까운 현실이라고 말한다.

기껏 지금 해주는 대출 지원이 있지만

그런것들은 한계가 있다고 생각한다.

이런 문제를 잘 검토해서 이제는 한국이 중소기업으로 탄탄한 나라가 되었으면 좋겠다.

그런데 문제가 그것이 하루 아침에 되는 일이 아니기 때문에

정말 한국 정책을 그 어떤 시기보다도 지금 현실에 더 깊숙이 들어가서

현장을 이해 하면서 정책을 해 줘야 한다는 것이 안유화교수님의 설명이다.

 

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그럼 다음편은 다른 주제로 다시 뵙겠습니다.

감사드립니다.